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Profile房地产基金公司

2021-01-12 11:38

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中邦内地物业估值为253。17亿港元(2019年3月31日:287。93亿港元)。估值裁汰34。76亿港元,是因为估值师推测墟市房钱降落,及黎民币贬值而形成的换算汇兑蚀本17。91亿港元所致。

年内的租赁磋商有所放缓,且录得不少续租房钱调动率为负数的个案。集团亦确信现时的物业束缚战术确切,保护稳当的租用率是集团的首要考量。集团于本年度吸取了不少阅历,跟着经济及社会摆出险情并逐步苏醒,集团将可能累积更众的阅历。排斥经济境况将进一步恶化及依据发轫估算,集团预期2020/2021年度香港零售房钱连结平定,而中邦内地零售续租房钱调动率则将会保护伸长。

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然而,年内的每个泊车位每月收入为2,827港元,相对团体墟市秤谌为低,所以集团对中期前景依然连结乐观。鉴于校巴营运商的营运压力日渐扩张,集团已供应为期六个月的泊车扣头以减低学校停课对该等营运商的影响。集团将会赓续依据墟市景遇审视收费调动筹划。

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于2019年12月,集团发布首个大中华区域以外的收购项目—位于澳洲悉尼的100MarketStreet,涉资6。83亿澳元。这座楼高10层的甲级办公室物业总共由三名高质素的商户租用,其加权均匀租约到期胜过8年,每年房钱调幅为约4%,预期可动员宁静及可连接伸长。于本财务年度了局后,该物业于2020年4月7日完结收购。

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细看差异的行业种别,超等墟市及食物商户的涌现超乎预期,每平方尺发售总额伸长8。3%。饮食商户的每平方尺发售总额录得3。4%的负伸长。平常零售商户的每平方尺发售总额降落6。8%。集团预期超等墟市及食物商户仍具抗逆力,然而正在社交隔断办法连接生效下,其他商户仍会大受影响。

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集团透过与南丰集团构成的合营公司兴盛一座名为海滨汇的甲级商厦。该项目已顺手竣工,并于2019年5月得到占用许可证。依据房地产投资信讬基金守则(房地产投资信讬基金守则)及领展的信讬和议(信讬和议),集团现时最众可将资产总值的10%用于实行物业兴盛及相干勾当。因为从事物业兴盛可服从集团的哀求计划,并于早期兴盛阶段以较低的本钱介入,集团将赓续物色符合的兴盛机缘,务求于收入伸长及血本增值两方面均带来具吸引力之回报。

年内完成的若干项方针投资回报率低于预期,重要是因为基数偏高,加上租赁墟市受2019年年中以还的社会变乱影响变得精神萎顿。集团预期另日擢升项方针范围将会缩小,但跟着集团连接开释物业组合的潜力,集团依然以达至双位数投资回报率为方向。鉴于社会变乱及2019冠状病毒病影响着零售勾当一段颇长光阴,集团将会更郑重地筹备集团的资产擢升项目。

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恒指升幅扩至逾300点 吉祥急涨14%创记载高 港交所/创科/蒙牛再破顶

香港将赓续为领展的主题墟市,但与此同时,集团将会赓续物色收购机缘,以于收入宁静及营业伸长之间得到平均。集团的首选是位于香港以及中邦内地一线都邑与其周边三角洲区域的物业。基于墟市相对宁静、活动性高以及有利的囚禁境况,集团亦将会开发其他已兴盛墟市的港口都邑(如澳洲、新加坡、日本及英邦)。集团预期香港资产将占集团物业组合总值的70%至75%,中邦内地及海外资产则将分裂占集团物业组合不众于20%及10%。资产种别方面,集团将如故以零售为主,而办公室物业估计将占集团已伸张物业组合的15%至20%。集团将会赓续苛谨地挑选具有恒久伸长潜力的符合物业,以赞成集团的外部伸长及推进优质伸长趋向。

鉴于供应有限以及有用的泊车场束缚,集团香港物业组合中约57,000个泊车位赓续带来稳当收入。然而,因为泊车需求降落,所以按相仿基准策画,泊车场房钱收益仅录得4。2%的小幅度伸长。受社会变乱及与2019冠状病毒病相干的社交隔断禁令所影响,时租泊车收入跟着跨区顾客裁汰而有所降落,而月租泊车亦因违例泊车狂妄而受影响。

物业组合于2020年3月31日的租用率保护于96。5%的宁静秤谌。因为租约磋商容易受到墟市空气疲弱所影响,所以团体物业组合于年内的续租房钱调动率(不席卷少于一年的短期租约)下调至12。6%。于2020年3月31日,均匀每月房钱按年微小上升3。4%至每平方尺70。3港元。

年内,集团已完结七个资产擢升项目,血本开支总额为7。89亿港元,个中四个项目席卷鲜活市井擢升。自初度公然采行以还,领展已完结85个资产擢升项目,为顾客带来更众元化的购物选取,同时为商户供应更佳的营运境况,从而降低集团物业组合的伸长潜力。集团将会把资产擢升战术扩展至中邦内地,并开端擢升位于深圳的怡景核心城。举动集团首个于中邦内地实行的擢升项目,集团渴望结实该项方针墟市定位及赓续巩固其举动深圳福田购物及文娱好去向的吸引力。

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然而,到2020年1月底,2019冠状病毒病发作紧要妨碍消费神绪,险些全数行业种别均受到影响。于此时间,食物及餐饮(饮食)商户(特别是中式酒楼)因社交隔断禁令而遭遇耗损,不少教学核心亦须停课。于2020年4月,政府进一步哀求若干歇闲文娱╱任职商户(如健身室及推拿╱美容院)一时合上。

海滨汇由领展及南丰集团于2019年联合开采,以今世贸易勾当实时尚生计闭键为定位。于本呈报日期,海滨汇的办公室局限约80%已落实出租。三个新商户(席卷宏利、一家当地金融公司及Adidas)已合共落实租用众于两层楼面,与已搬入的蓝讨论户如摩根大通及金门修筑等进驻海滨汇。楼高三层的零售商埸局限约72%已落实出租予差异商户(重要为饮食商户),以知足左近社区的需求。

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集团的营业赓续以必定品为主,有胜过64%的每月房钱来自食物相干商户。然而,集团的物业组合亦不免受墟市疲弱影响。商户涌现于年内(特别是于2019冠状病毒病发作后)有所放缓。团体商户的每平方尺零售发售总额下调1。7%。

香港零售物业及泊车场估值分裂按年裁汰11。5%至1,275。15亿港元及9。5%至317。32亿港元,是因为经济及物业市道低迷,估值师推测墟市房钱降落及血本化率上升所致。加权均匀零售及泊车场血本化率由2019年3月31日的4。01%上升至2020年3月31日的4。27%。于2020年3月31日,集团的香港办公室物业估值为99。14亿港元。

因为四项零售物业逾43%的面积出租予饮食和超等墟市及食物商户,它们可受惠于左近住户及办公室用户的平常消费。于2020年3月31日,均匀租用率保护于97。8%的稳当秤谌。于2019/2020年度,零售续租房钱调动率为29。6%,涌现不俗。直至2020年2月为止,中邦内地物业组合涌现平定,惟其后发作2019冠状病毒病,主旨政府践诺的社交隔断禁令导致众个商户歇业或被逼缩减其营业范围。因为世界践诺封城令,市场客流量于其后月份大跌。2020年2月及3月市场淡静,集团向受影响商户供应纾困办法以保护商户的角逐力。自2020年3月中旬起,商户营业渐睹开展,实正在令人胀励。纵然若干歇闲文娱商户(如戏院及健身室)仍受营运局部,客流量自2020年4月已睹逐步回升,并于2020年5月恢复至客岁同期约60%的秤谌。

集团的中邦内地物业组合由五项漫衍于四个一线都邑的物业所构成。连同2019年新收购的两项物业,物业组合于年内录得收益总额14。48亿港元及物业收入净额11。18亿港元,分裂按年扩张41。1%及38。5%。

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将军澳尚德广场的擢升工程为该项已竣工22年的物业注入新生机,并迅即成为区内热门。以「TKOSpot」此极新脸蛋亮相后,该市场以强健生计与文明为全新定位,方向吸引区内的年青顾客。于整合三楼的零售市廛后,法邦运动用品零售商Decathlon进驻该层并占地30,467平方尺,成为全港最大、内

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于2019年收购,位于深圳福田的怡景核心城及位于北京通州的京通罗斯福广场,涌现令人舒服,年内的续租房钱调动率高于40%。迄今为止,行业组合取得好评,物业束缚更有所革新,而集团的连接投资将有利于降低资产吸引力及团体代价。

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高力邦际物业垂问(香港)有限公司(依据房地产投资信讬基金守则的规则新委任的领展重要估值师)行使收入血本化法对集团的物业组合实行估值,并透过直接对照法以墟市上可作对照之物业贸易作参考。于2020年3月31日,投资物业估值总额裁汰11。6%至1,932。24亿港元(2019年3月31日:2,184。96亿港元)。

设户外体验区的运动用品店。集团亦将鲜活市井翻新成「Spot市井」,供应来自胜过50间市廛的别致产物及速餐。新装潢的外墙及完结擢升工程的中庭使TKOSpot成为具战术性位置的社区市场,与仅相隔一个港铁站的都市市场TKOGateway彼此照映。

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目前,集团于香港及中邦内地共有胜过20个实行中或筹备中的擢升项目,项目筹划已笼罩至2025/2026年度。就深圳怡景核心城的资产擢升项目而言,集团已就市廛莺迁或重整构造与现有商户伸开磋商,以拓展空间,从而擢升集团的零售及任职产物选取。擢升工程预期于2020年第三季度伸开。集团将于筹备及分阶段实行资产擢升项目时连结机动性,以达致最大的经济效益及擢升资产涌现,同时尽或者保护宁静的房钱收入原因。

集团亦供应其他优惠增援(席卷向校巴营运商供应泊车扣头、安插换领抗疫用品及供应免费生果),以推进消费及增援社区。除非经济境况进一步恶化,集团以为至今所提出的3亿港元增援筹划将足以增援商户。集团正主动与商户及社区共渡时艰,集团将与商户磋议并推敲进一步的优惠办法。

自2019年5月起,法定最低工资上调8。7%,所以,物业束缚人用度、保安及洁净开支按相仿基准策画按年伸长7。9%。员工本钱有所裁汰,重要是因为基金单元价钱下跌,导致恒久嘉奖筹划开支裁汰所致。地租及差饷扩张局限是因为集团物业的应课差饷租值上升所致。其他物业筹备开支扩张重要是因为自2019冠状病毒病发作以还的坏账计提拨备及新自用办公室的折旧扩张所致。

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领展当年于慈云山核心实行首个资产擢升项目,该资产的代价现时于集团物业组合中排名第三,其得胜一目了然。集团于2017/2018年度伸开该物业的第二轮资产擢升工程,将超等墟市及中式酒楼改形成新零售市廛及裁汰行业种别重叠。于本年度,集团完结该物业另一阶段的擢升工程,除引入全新的餐饮及歇闲文娱因素外,更增设亲子户外逛乐场,进一步擢升其举动大型社区市场的吸引力。

纵然香港经济及消费境况于2020年下半年很或者仍连接受压,惟领展不停与商户联袂协作共渡时艰。集团应承若干即将到期的租约以短期租约景象续租,以连结租约组合的机动性。集团于2020年2月推出一项涉及8,000万港元的筹划,透过供应免租期、房钱减免及应承分期缴纳房钱等景象增援片面的中小型商户(特别是饮食营办商及教学核心)。该增援筹划的金额于2020年4月扩张至3亿港元,藉此为自2019年下半年以还受到最紧要妨碍的行业供应更众的增援。至今,集团已为香港的物业组合内约三分之一的商户供应房钱优惠,当中众人半为中小型商户,许众个案属教学核心商户。

集团位于上海静安区的办公室物业—领展企业广场,于年内所受影响相对较小。于2020年3月31日的办公室租用率保护于97。4%的宁静秤谌,而办公室续租房钱调动率则为7。1%。纵然上海的办公室供应连接扩张及2019冠状病毒病的发作导致办公室租赁势头有所减慢,集团坚信质素优异且位处富贵地段的领展企业广场将可保护于上海办公室墟市的角逐力。

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